သတိုး
၉. ၃. ၂၀၂၆
မြန်မာနိုင်ငံ၏ စီးပွားရေးမှာ ပြည်တွင်းနေရာအနှံ့ဖြစ်ပွားနေသည့် စစ်ပွဲများဒဏ်ကြောင့် ပြန်လည်နာလန်ထူရန် ရုန်းကန်နေရသော်လည်း ရန်ကုန်မြို့ရှိ အိမ်ခြံမြေစျေးကွက်မှာမူ အရှိန်အဟုန်ဖြင့် မြင့်တက်နေပြီး အချို့သော ကွန်ဒိုတိုက်ခန်းစျေးနှုန်းများသည် ၅ နှစ်အတွင်း နှစ်ဆခန့် မြင့်တက်သွားခဲ့သည်။
မြန်မာ့အိမ်ခြံမြေ အတိုင်ပင်ခံများက The Straits Times သတင်းဌာနသို့ ပြောကြားရာတွင် ဤအခြေအနေသည် “ပုံမှန်မဟုတ်”ကြောင်းနှင့် “ရူးသွပ်ဖွယ်ရာ” ပင် ကောင်းလှကြောင်း ဆိုကြသည်။
တောင်ကိုရီးယား Developer များက ၂၀၂၃ ခုနှစ်တွင် အပြီးသတ် တည်ဆောက်ခဲ့သည့် Inno City အိမ်ရာစီမံကိန်းတွင် စတုရန်းမီတာ ၁၃၀ အကျယ်အဝန်းရှိ အိပ်ခန်း ၃ ခန်းပါ တိုက်ခန်းတစ်ခန်းလျှင် မြန်မာကျပ်ငွေ ကျပ်သိန်း ၁၀၀၀၀ (ကျပ် ၁ ဘီလျံ) (သို့မဟုတ်) အမေရိကန်ဒေါ်လာ ၄၇၆,၀၀၀ ခန့် ပေါက်စျေးရှိနေသည်။ ၂၀၂၁ ခုနှစ် အာဏာထိန်းသိမ်းမှုမတိုင်မီက အလားတူအခန်းမျိုးသည် ဒေါ်လာ ၂၈၆,၀၀၀ ခန့်သာ ရှိခဲ့သည်။
“ရန်ကုန်လို မြို့ကြီးတွေမှာ ၂၀၂၀ ပြည့်နှစ်ကစပြီး အိမ်ရာစျေးနှုန်းတွေဟာ နှစ်ဆလောက် မြင့်တက်လာတာကို တွေ့ရပါတယ်၊ မြို့ပြင်က မြို့နယ်တွေနဲ့ ဒုတိယတန်းစား နေရာတွေမှာဆိုရင် စျေးနှုန်းတွေက သုံးဆ ဒါမှမဟုတ် အဲ့ဒီထက်မက မြင့်တက်သွားတာမျိုးတွေ ရှိပါတယ်” ဟု Colliers Thailand မှ ဒုတိယမန်နေဂျင်းဒါရိုက်တာ Mr. Karlo Pobre က ပြောကြားသည်။
“စီးပွားရေးရဲ့ အခြေခံအချက်အလက်တွေက အားနည်းနေသေးပေမဲ့ ဒီလိုမျိုး စျေးတက်နေတာပါ” ဟု ၎င်းက ဆက်လက်ပြောသည်။
၂၀၂၁ ခုနှစ် ဖေဖော်ဝါရီလ အာဏာထိန်းသိမ်းမှုနောက်ပိုင်း စီးပွားရေး အကျပ်အတည်းနှင့်အတူ လက်နက်ကိုင်များနှင့် တပ်မတော်အကြား ပြင်းထန်သော တိုက်ပွဲများကို နိုင်ငံက ဆက်လက် ရင်ဆိုင်နေရဆဲဖြစ်သည်။ ကမ္ဘာ့ဘဏ်၏ ခန့်မှန်းချက်အရ ၂၀၂၆ ခုနှစ် မတ်လတွင် ကုန်ဆုံးမည့် ဘဏ္ဍာရေးနှစ်အတွက် စုစုပေါင်း ပြည်တွင်းထုတ်ကုန် (GDP) သည် ၂ ရာခိုင်နှုန်းခန့် ကျဆင်းမည်ဟု မျှော်လင့်ရပြီး ငွေကြေးဖောင်းပွမှုနှုန်းသည်လည်း နီးစပ်ရာကာလများအတွင်း ၂၀ ရာခိုင်နှုန်းအထက်ပင် ရှိနေဦးမည်ဖြစ်သည်။
ကမ္ဘာ့ဘဏ်၏ ဒီဇင်ဘာလ အစီရင်ခံစာတွင်လည်း မြန်မာနိုင်ငံ၏ စီးပွားရေးမှာ အနည်းငယ် တိုးတက်လာမည့် လက္ခဏာများ ရှိသော်လည်း ဆက်လက်ဖြစ်ပွားနေသည့် ပဋိပက္ခများနှင့် ရေရှည်တည်ရှိနေသော ဖွဲ့စည်းပုံဆိုင်ရာ စိန်ခေါ်မှုများကြောင့် ကြီးမားသော အခက်အခဲများကို ဆက်လက်ရင်ဆိုင်ရဦးမည်ဖြစ်ကြောင်း ဖော်ပြထားသည်။
ထို့ကြောင့် အိမ်ခြံမြေစျေးနှုန်း မြင့်တက်ရခြင်း၏ အဓိကတွန်းအားမှာ ဝင်ငွေတိုးတက်လာခြင်း သို့မဟုတ် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု အမြတ်အစွန်းများကြောင့်မဟုတ်ဘဲ “ဘေးအန္တရာယ်မှ ကာကွယ်ရန် ကြိုတင်ပြင်ဆင်မှု” (Risk Hedging) ကြောင့်သာ ဖြစ်သည်ဟု Mr. Pobre က ယူဆသည်။
ရန်ကုန်မြို့မှ ဦးသိန်းစော (အမည်လွှဲ) က သူ၏ ဖန်တီးမှုကဏ္ဍ အလုပ်အကိုင်မှာ မလုံခြုံတော့သည့်အတွက် အာဏာထိန်းသိမ်းပြီးနောက် ၂၀၂၂ ခုနှစ်တွင် အိမ်ခြံမြေ၌ ပိုမိုအလေးအနက်ထား ရင်းနှီးမြှုပ်နှံလာကြောင်း The Straits Times သို့ ပြောကြားခဲ့သည်။
“ကျွန်တော့်ရဲ့ နိုင်ငံခြားငွေ စုဆောင်းမှုတွေက ငွေကြေးဖောင်းပွမှုကို လိုက်မညှိရသေးတဲ့ ပြည်တွင်း ပိုင်ဆိုင်မှုတွေနဲ့ ယှဉ်ရင် ဝယ်ယူနိုင်စွမ်း ပိုတက်လာတာကို သတိထားမိတယ်။ အိမ်ခြံမြေစျေးတွေက ကျပ်ငွေနဲ့ဆိုရင် ၂၀၂၀ မတိုင်ခင် စျေးတွေအတိုင်း ဖြစ်နေပေမဲ့ ဒေါ်လာနဲ့တွက်ရင် တန်ဖိုး တော်တော်လေး နည်းနေတဲ့ ‘တန်ဖိုးကွာဟချက်’ (Valuation Gap) ကို ကျွန်တော် မြင်ခဲ့တယ်” ဟု ကိုယ်ရေးကိုယ်တာ အကြောင်းပြချက်ကြောင့် အမည်ရင်းကို ထုတ်မပြောလိုသည့် အသက် ၃၀ ကျော်အရွယ် ဦးသိန်းစောက ဆိုသည်။
“ဒီပိုင်ဆိုင်မှုတွေကို ဝယ်ယူ၊ ပြန်လည်ပြင်ဆင်ပြီး စျေးကွက်ပြန်တက်လာမယ့် အချိန်ကို စောင့်ရောင်းခြင်းအားဖြင့် ငွေကြေးတန်ဖိုး အလွန်အမင်း မတည်ငြိမ်တဲ့အချိန်မှာ ကျွန်တော့်ရဲ့ အရင်းအနှီးကို ထိန်းသိမ်းနိုင်ခဲ့ပြီး အမြတ်အစွန်းလည်း ရရှိခဲ့ပါတယ်”ဟု ယင်းက ဆိုသည်။
အိမ်ခြံမြေကို “ဝယ်ရောင်း” လုပ်သူတစ်ဦးအနေဖြင့် ဦးသိန်းစော၏ မိတ်ဆွေများစွာသည်လည်း ဤကဲ့သို့ပင် လုပ်ဆောင်နေကြသည်ကို ၎င်းက သတိပြုမိသည်။
“စျေးကွက်က ရေရှည်ဝယ်ယူ သိမ်းဆည်းထားတဲ့ ပုံစံကနေ အလျင်အမြန် ပြန်လည်အရောင်းအဝယ်လုပ်တဲ့ ‘High-velocity trading’ ပုံစံကို ပြောင်းသွားပါပြီ”ဟု ယင်းက ဆက်လက်ပြောခဲ့သလို “၂၀၂၀ မတိုင်ခင်က လူတွေက အိမ်ငှားခရဖို့နဲ့ တည်ငြိမ်တဲ့ တိုးတက်မှုအတွက် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံကြတာ၊ အခုကတော့ စျေးကွက်က ငွေဖြစ်လွယ်မှုနဲ့ မှန်းဆကစားတာတွေအပေါ်မှာပဲ မူတည်နေတော့တယ်” ဟု ဆက်လက်ပြောသည်။
◾️ ပဋိပက္ခများနှင့် ငလျင်ဘေးမှ ရှောင်ရှားခြင်း
အိမ်ခြံမြေအကျိုးဆောင် ဦးဌေးမြင့်က မြန်မာနိုင်ငံမြောက်ပိုင်းရှိ ပဋိပက္ခဖြစ်ပွားရာ ဒေသများမှ ပြည်သူများသည် မြန်မာနိုင်ငံ၏ စီးပွားရေးအချက်အချာဖြစ်ပြီး အတော်အတန် ပိုမိုလုံခြုံသည့် ရန်ကုန်သို့ ပြည်တွင်းရွှေ့ပြောင်း နေထိုင်လာကြမှုသည်လည်း ဝယ်လိုအားကို မြင့်တက်စေပြီး စျေးနှုန်းများ ထိုးတက်စေသည်ဟု ထောက်ပြသည်။
ပြီးခဲ့သည့် မတ်လအတွင်းက မြန်မာနိုင်ငံအလယ်ပိုင်းတွင် ပြင်းထန်သော ငလျင်လှုပ်ခတ်ခဲ့ပြီး မန္တလေး၊ စစ်ကိုင်းနှင့် နေပြည်တော်တို့တွင် နေအိမ် ၅၅,၀၀၀ ကျော် ပျက်စီးခဲ့သော်လည်း ရန်ကုန်မှာမူ ထိခိုက်မှုနည်းပါးခဲ့သည့်အတွက် ရန်ကုန်အိမ်ခြံမြေများ ပိုမိုရေပန်းစားလာသည်ကိုလည်း သူ မြင်တွေ့ခဲ့ရသည်။
ထို့အပြင် ယခင်က ကုန်ထုတ်လုပ်ငန်းနှင့် ဟိုတယ်လုပ်ငန်းများ လုပ်ကိုင်ခဲ့သည့် မြန်မာနိုင်ငံသား အများအပြားသည် အာဏာထိန်းသိမ်းမှုကြောင့် လုပ်ငန်းများကို ဆက်လက်လုပ်ကိုင်ရန် စွန့်စားရလွန်းသည်ဟု ယူဆကာ လုပ်ငန်းများကို ပိတ်သိမ်းလိုက်ကြသည်ကိုလည်း သူ သတိပြုမိသည်။ ၎င်းတို့သည် လုပ်ငန်းများအစား ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ဘေးအန္တရာယ် နည်းပါးသည်ဟု ယူဆရသည့် အိမ်ခြံမြေဘက်သို့ ငွေကြေးများ ပြောင်းလဲအသုံးပြုလာကြသည်။
ယခင်က ထိုင်းနှင့် စင်ကာပူတို့တွင် အိမ်ခြံမြေ ဝယ်ယူလေ့ရှိကြသည့် လူလတ်တန်းစားနှင့် လူချမ်းသာအသိုင်းအဝိုင်းမှာ ယခုအခါ အစိုးရ၏ ဘဏ်လုပ်ငန်းဆိုင်ရာ မူဝါဒများကြောင့် ပြည်တွင်းစျေးကွက်ကိုသာ ပိုမိုအာရုံစိုက်လာကြကြောင်း ဦးဌေးမြင့်က သုံးသပ်သည်။
အာဏာထိန်းသိမ်းပြီး တစ်နှစ်အကြာ ၂၀၂၂ ခုနှစ် ဧပြီလတွင် နစကအစိုးရက ပြည်ပမှရရှိသော နိုင်ငံခြားငွေဝင်ငွေအားလုံးကို ကျပ်ငွေသို့ မဖြစ်မနေ ပြောင်းလဲရန် ဗဟိုဘဏ်မှတစ်ဆင့် အမိန့်ထုတ်ခဲ့သည်။ ၂၀၂၄ ခုနှစ် ဇွန်လတွင် ဗဟိုဘဏ်က ပြည်ပသို့ ငွေကြေးစီးထွက်မှုအပေါ် စည်းမျဉ်းများကို ပိုမိုတင်းကျပ်ခဲ့ပြန်သည်။ ဤအချက်များက နိုင်ငံသားများစွာကို ရန်ကုန်ရှိ အိမ်ခြံမြေများ ဝယ်ယူရန် တွန်းအားဖြစ်စေခဲ့သည်။
◾️ ဓနဥစ္စာ သိုလှောင်ခြင်း
အိမ်ခြံမြေအတိုင်ပင်ခံ ကိုဆန်းပြည့်ကမူ ယခုကာလအိမ်ခြံမြေဝယ်ယူမှုများမှာ ဝယ်ယူသူများက နေထိုင်ရန်အတွက်မဟုတ်ဘဲ “ဓနဥစ္စာ သိုလှောင်မှု” အဖြစ် သတ်မှတ်ထားသည့် “အတုအယောင် ဝယ်လိုအား” (Artificial demand) ဟု သုံးသပ်သည်။
အဘယ်ကြောင့်ဆိုသော် နိုင်ငံသားများသည် ၎င်းတို့၏ ငွေကြေးများကို မတည်ငြိမ်သည့်အပြင် ယုံကြည်စိတ်ချရမှုအားနည်းလာသော ဘဏ်စနစ်အတွင်း၌ ထားရှိရန် မလိုလားကြသော ကြောင့်ဖြစ်ပြီး၊ ၎င်းလုပ်ဆောင်ချက်က ၂၀၂၁ ခုနှစ်တွင် တစ်ဒေါ်လာလျှင် ၁,၃၃၀ ကျပ်မှ ၂၀၂၅ ခုနှစ်တွင် ၄,၅၂၀ ကျပ်အထိ ထိုးကျသွားသော မြန်မာကျပ်ငွေ တန်ဖိုးကျဆင်းမှုကို “ခုခံကာကွယ်ခြင်း” ဟု ခေါ်ဆိုနိုင်ကြောင်း ၎င်းက ဆိုသည်။
အိမ်ခြံမြေအတိုင်ပင်ခံ မက်သယူထွန်းကလည်း အိမ်ခြံမြေနှင့်ပတ်သက်၍ ယေဘုယျ စျေးကွက်ခံစားချက်မှာ “အိမ်ခြံမြေကဲ့သို့သော ခိုင်မာသည့် ပိုင်ဆိုင်မှုဖြစ်နေသရွေ့ စျေးနှုန်းက ဘယ်တော့မှ ကျမှာမဟုတ်ဘူး” ဟူ၍ ဖြစ်သည်ကို သုံးသပ်ခဲ့သလို “ကျွန်တော်တို့ ငယ်ငယ်ကတည်းက မြေကွက်ကို ကြည့်ရင် မြေဟာ ဘုရင်ပဲလို့ ပြောကြတာ” ဟု ၎င်းက ပြောသည်။
ယင်းအပြင် မြန်မာနိုင်ငံတွင် အရည်အသွေးကောင်းသည့် ကွန်ဒိုမီနီယံ အနည်းငယ်သာ ရှိသောကြောင့် ဝယ်လိုအား မြင့်မားနေခြင်းဖြစ်ကြောင်းလည်း သူက ထောက်ပြသည်။
“အဲ့ဒီနေရာမှာ စျေးနှုန်းတွေက အဆမတန် ထိုးတက်သွားတာပါ” ဟု မစ္စတာထွန်းက ဆိုသလို”ပြီးတော့ ဒီမှာက အိမ်ခြံမြေ တန်ဖိုးသတ်မှတ်တဲ့ ဥပဒေလည်း မရှိဘူး။ ဒါကြောင့် အမြဲတမ်း ပါးစပ်ပြောစျေးတွေပဲ ဖြစ်နေတယ်။ ကျွန်တော်က တစ်သန်းနဲ့ ရောင်းရင် ခင်ဗျားက ကျွန်တော့်အိမ်နီးချင်းဆိုရင် ‘ငါ့အိမ်က နှစ်သန်းတန်မှာပဲ’ လို့ တွေးနိုင်တယ်၊ အဲ့ဒီကနေ စျေးက သုံးသန်းအထိ တက်သွားတာမျိုးပေါ့”ဟု ယင်းက ဆက်လက်ပြောသည်။
ဦးသိန်းစောကမူ ယခုနှစ်အတွက် “အမြန်ပြန်ရောင်းနိုင်မယ့် စျေးကွက်ပေါက်စျေးအောက်က တန်ဖိုးနည်း အိမ်ခြံမြေတွေကို ဆက်ဝယ်သွားမယ်” ဟု The Straits Times ကို ပြောကြားခဲ့သည်။
အာဏာထိန်းသိမ်းမှုကြောင့် အခြားသော နိုင်ငံသားများစွာမှာ လုပ်ခလစာနည်းပါးမှု သို့မဟုတ် အလုပ်လက်မဲ့ပြဿနာများနှင့် ရုန်းကန်နေရချိန်တွင် သူကမူ အိမ်ခြံမြေ ဝယ်ရောင်းလုပ်ခြင်းဖြင့် သူ၏ငွေကြေးကို အကျိုးရှိအောင် လုပ်ဆောင်နိုင်သည့်အတွက် ကံကောင်းသည်ဟု သူကိုယ်သူ ယူဆနေသည်။
“ကျွန်တော့်အတွက်တော့ ဒီလုပ်ငန်းဟာ နှစ်ပေါင်းများစွာ ကြိုးစားစုဆောင်းခဲ့တဲ့ ငွေတွေကို တာဝန်သိသိ စီမံခန့်ခွဲတဲ့ နည်းလမ်းတစ်ခုပါ၊ ရှင်သန်နိုင်ဖို့ ကြိုးစားတဲ့ ဗီဇကို စနစ်ကျတဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု လမ်းကြောင်းတစ်ခုအဖြစ် ပြောင်းလဲလိုက်တာပါ”ဟု ဦးသိန်းစောက ဆိုသည်။
Ref : The Straits Times
About the Author
